Ι. Το παράδειγμα από την οικονομική θεωρία είναι πλέον σχολικό, αλλά πάντοτε επίκαιρο και εξόχως διδακτικό: Περί τα τέλη του 19ου αι., στο Δελχί της Ινδίας αντιμετωπίζουν σοβαρό πρόβλημα με υπερπληθυσμό από κόμπρες. Οι Βρετανοί αποικιοκράτες έχουν τη φαεινή ιδέα να επικηρύξουν τα συμπαθή φίδια και, έτσι, όποιος πολίτης έφερνε στις αρχές μία νεκρή κόμπρα θα λάμβανε ένα χρηματικό αντίτιμο. Πρόδηλος σκοπός ήταν να μειωθεί ο πληθυσμός των φιδιών. Τουναντίον, όμως, ο πληθυσμός τους πολλαπλασιάστηκε, καθώς οι πολίτες δημιούργησαν εκτροφεία φιδιών, προκειμένου να τα σκοτώνουν και να τα φέρνουν στις αρχές για να λαμβάνουν το σχετικό οικονομικό αντάλλαγμα. Την ίδια στιγμή, οι ελεύθερες κόμπρες διήγαν βίο μάλλον ανέφελο. Οι Βρετανοί δεν είχαν σκεφτεί προσεκτικά τι κίνητρο έδωσαν στους πολίτες, οι οποίοι, ορθολογικά δρώντες, κινήθηκαν προς την κατεύθυνση της αύξησης του εισοδήματός τους – όπως θα συνέβαινε κατ’ αρχήν σε κάθε άκρη του πλανήτη. Στην οικονομική θεωρία γίνεται εδώ λόγος για το περίφημο «φαινόμενο κόμπρα» (cobra effect) και, γενικότερα, για τον «νόμο των αθέλητων συνεπειών» (law of unintended consequences), που μπορεί να πλήξει ακόμη και τις πιο καλοπροαίρετες ρυθμιστικές πρωτοβουλίες.
ΙΙ. Ας κάνουμε, όμως, τώρα ένα άλμα στον χρόνο: Πρόσφατα, η κυβέρνηση θέσπισε το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» (χρηματοδοτούμενο από το ΤΑΑ με 1 δισ. ευρώ), προκειμένου να ενισχύσει την αγορά πρώτης κατοικίας με επιδότηση επιτοκίου για το 50% του χορηγούμενου στεγαστικού δανείου (συγκεκριμένα, με μηδενικό επιτόκιο για το 50% του δανείου, το οποίο μπορεί να φτάσει μέχρι 190.000 ευρώ). Ωστόσο, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων (βλ. Ν. Ρουσάνογλου, εφημ. Καθημερινή της 25.02.25, https://www.kathimerini.gr/economy/563482564/akinita-ayxiseis-timon-ano-toy-10-efere-to-spiti-moy-ii/), η κρατική αυτή επιδότηση στεγαστικού δανείου επέφερε αυξήσεις (και δη άνω του 10%) των τιμών πώλησης ακινήτων στις περιοχές που έχουν υψηλή συγκέντρωση κατάλληλων κατοικιών για συμμετοχή στο εν λόγω πρόγραμμα. Και μάλιστα τη στιγμή που αναμενόταν αποκλιμάκωση των τιμών στην αγορά ακινήτων, για διάφορους λόγους, όπως κυρίως η αύξηση του ελαχίστου ορίου επένδυσης για την απόκτηση «χρυσής βίζας» στις 800.000 ευρώ, κ.ά. Φυσικά, στην αύξηση των τιμών συμβάλλουν και άλλοι παράγοντες, με προεξάρχοντα εκείνον της μειωμένης προσφοράς ακινήτων σε σχέση με την πολλαπλάσια ζήτηση, ιδίως ακινήτων με τα χαρακτηριστικά που πληρούν τις προδιαγραφές του εν λόγω στεγαστικού προγράμματος. Σε κάθε περίπτωση, εδώ είναι σαφές ότι δεν προβλέφθηκε σωστά η ορθολογική συμπεριφορά της αγοράς και, έτσι, ένα σημαντικό μέρος του οφέλους που θα είχε ο δικαιούχος (εκ του μηδενικού επιτοκίου για το 50% του δανείου) φαίνεται να το χάνει λόγω της αύξησης των τιμών.
Τώρα, η κυβέρνηση αποφάσισε να λάβει ένα ακόμη μέτρο, το οποίο, όπως συνέβη και με το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», αναμένεται και αυτό να προκαλέσει συνέπειες αντίθετες από εκείνες που διακηρύσσει η κυβέρνηση. Ειδικότερα: Από τον Νοέμβριο του 2025 θα επιστρέφεται στους μισθωτές ένα ενοίκιο (μίσθωμα) ανά έτος, επί τη βάσει κάποιων κριτηρίων. Ουσιαστικά, πρόκειται για μορφή κρατικής επιδότησης ενοικίου, και μάλιστα ευρείας κλίμακας. Η επιδότηση αυτή προέρχεται, σύμφωνα με τις δηλώσεις κυβερνητικών στελεχών και του ιδίου του Πρωθυπουργού, από το πλεόνασμα του κρατικού προϋπολογισμού, που οφείλεται σε υπεραπόδοση των φορολογικών εσόδων (η οποία, μεταξύ άλλων, ευνοήθηκε από τον πληθωρισμό), αλλά σύμφωνα με άλλες εκτιμήσεις οφείλεται, σε κάποιον βαθμό, και σε υποεκτέλεση των δαπανών του προϋπολογισμού κατά το 2024.
Κατά τις κυβερνητικές διακηρύξεις, ο σκοπός του νέου μέτρου είναι διττός: μ’ αυτό επιδιώκεται αφενός η οικονομική ενίσχυση των μισθωτών και αφετέρου η εμφάνιση αδήλωτων μισθωμάτων. Ως προς την πρώτη στόχευση, και πάλι εδώ χτυπάει την πόρτα το «φαινόμενο κόμπρα»: όπως ήδη ορθά επισημαίνεται και στον οικονομικό τύπο (βλ. Θ. Κουκάκη, DNews 23.04.25, https://www.dnews.gr/eidhseis/oikonomia/522912/epistrofi-enoikiou-prosexos-afksiseis-sta-enoikia-logo-tis-kratikis-enisxysis-paradeigmata), η κρατική αυτή επιδότηση ενοικίου, μολονότι αποσκοπεί στην ενίσχυση της στέγασης, αναμένεται να προκαλέσει σημαντικές πιέσεις ανατιμήσεων στην αγορά ακινήτων: «η εμπειρία και η οικονομική λογική δείχνουν ότι όταν εισάγεται επιδοτούμενο χρήμα στην αγορά χωρίς έλεγχο στην πλευρά της προσφοράς, οι τιμές προσαρμόζονται ανοδικά». Ιδίως σε περιοχές με περιορισμένη διαθεσιμότητα και υψηλή ζήτηση κατοικιών, οι ιδιοκτήτες δεν θα μπορούν να παραβλέψουν την αύξηση της αγοραστικής ικανότητας των μισθωτών, οδηγούμενοι σε μία αφανή (ήτοι αδήλωτη) αύξηση των οικονομικών τους απαιτήσεων, δηλαδή των ενοικίων. Αν, μάλιστα, λάβει κανείς υπόψη τον εξαιρετικά γενικευμένο χαρακτήρα του μέτρου (θα αφορά πάνω από 900.000 μισθωτές), η συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών θα έχει κάθε κίνητρο και λόγο να αναπροσαρμόσει προς τα πάνω τις απαιτήσεις της από το 2026. Έτσι, η κρατική ενίσχυση ενδέχεται να καταλήξει, εν όλω ή εν μέρει, στις τσέπες των ιδιοκτητών, ενισχύοντας εν τέλει περισσότερο το δικό τους εισόδημα. Αθέλητη ή μη η συνέπεια αυτή, θα είναι πάντως αντίθετη προς τις εξαγγελίες της κυβέρνησης και την έξωθεν καλή μαρτυρία που αυτή θέλει να παρουσιάσει (της κοινωνικά ευαίσθητης κ.λπ.).
Ως προς τον δεύτερο στόχο, την εμφάνιση δηλαδή αδήλωτων ενοικίων, τα πράγματα αποκλίνουν και εδώ από το κυβερνητικό αφήγημα. Ας δούμε πώς έχει η κατάσταση με ένα παράδειγμα: Ας υποθέσουμε ότι σε μία μίσθωση το πραγματικό μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται σε 500 ευρώ και το δηλωθέν σε 300 ευρώ. Αν δηλωθεί πλέον το πραγματικό μίσθωμα, ο μισθωτής θα λάβει επιστροφή 500 ευρώ, 200 ευρώ δηλαδή περισσότερα απ’ όσα αν δεν δηλωνόταν το πραγματικό μίσθωμα (αν πρόκειται δε για οικογένεια με ένα παιδί, η επιστροφή προσαυξάνεται κατά 50 ευρώ). Ταυτόχρονα, όμως, ο ιδιοκτήτης θα επιβαρυνθεί με 360 ευρώ μεγαλύτερο φόρο, καθώς στη μία περίπτωση αντιστοιχεί φόρος εισοδήματος 540 ευρώ (300 ευρώ/μήνα x 12 = 3.600 x 15% = 540 ευρώ), ενώ στη δεύτερη περίπτωση 900 ευρώ (500 ευρώ/μήνα x 12 = 6.000 x 15% = 900 ευρώ). Πόσο πιθανό είναι να δεχθεί ο ιδιοκτήτης να επιβαρυνθεί με επιπλέον φόρο 360 ευρώ για να λάβει πίσω ο μισθωτής 200 (ή 250) ευρώ περισσότερα; Για την κυβέρνηση φαίνεται πολύ πιθανόꞏ για την κοινή λογική μοιάζει απίθανο. Προφανώς, αν δεν δηλωθεί το σύνολο του πραγματικού μισθώματος αλλά ένα μέρος του μόνο, τότε μπορεί να ωφεληθεί τόσο ο μισθωτής όσο και ο εκμισθωτής-ιδιοκτήτης. Πρόκειται, ωστόσο, για ασήμαντη διαφορά, με τον ιδιοκτήτη, όπως σημειώσαμε παραπάνω, να έχει κάθε κίνητρο και λόγο να διεκδικήσει το μέγιστο δυνατό τμήμα του ποσού επιδότησης, διατηρώντας το αδήλωτο.
ΙΙΙ. Ας περάσουμε, όμως, στο σημείο αυτό στην ευρύτερη εικόνα του στεγαστικού προβλήματος της χώρας. Πρόσφατα, ο Πρωθυπουργός δήλωσε στο vidcast «Direct» της ιστοσελίδας protothema.gr ότι το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας προέκυψε ως αποτέλεσμα της οικονομικής δραστηριότητας, της αυξημένης ζήτησης για ενοικίαση και της αύξησης της αξίας των ακινήτων. Τι υποστήριξε δηλαδή; Ότι οι τιμές πώλησης των ακινήτων και οι τιμές των ενοικίων έχουν αυξηθεί, διότι η οικονομία θριαμβεύει και έχει προκαλέσει μία αντίστοιχη αύξηση της ζήτησης σε ακίνητα. Είναι, ωστόσο, ακριβές αυτό που υποστηρίζει ο Πρωθυπουργός;
Σημειώνεται, κατ’ αρχάς, ότι κατά την περίοδο 2017-2024 στην Ελλάδα οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 71%, με την Αθήνα να καταγράφει αύξηση 90% και τη Θεσσαλονίκη 85% (Alpha Bank, Greece Economic & Financial Outlook, Φεβρουάριος 2025). Όσον αφορά δε τα ενοίκια, από το 2018 έως το 2023 αυτά αυξήθηκαν περίπου 52% για οικογενειακές κατοικίες, με ακόμη υψηλότερες αυξήσεις σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Περαιτέρω, σύμφωνα με την Eurostat, οι Έλληνες καταβάλλουν συνολικά το 35,2% του εισοδήματός τους για στέγαση, που είναι και το υψηλότερο ποσοστό στην E.E., όπου ο μέσος όρος κινείται πολύ χαμηλότερα, περίπου στο 20%. Ιδιαίτερα σημαντική παράμετρο, εν προκειμένω, αποτελεί και το γεγονός ότι, παράλληλα, σύμφωνα και πάλι με την Eurostat, από το 2005 έως το 2023 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα υποχώρησε από το 84,6% στο 69,6%. Την τελευταία εικοσαετία, οι Έλληνες έχουν πουλήσει σε ξένους ή/και σε εταιρείες εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια.
Από την άλλη μεριά, πράγματι υπάρχει αύξηση της ζήτησης, η οποία προφανώς δημιουργείται από αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας. Από που προέρχεται, όμως, η ζήτηση αυτή; Πρόκειται για ζήτηση εγχώρια ή εξωγενή; Αν επρόκειτο για εγχώρια ζήτηση, αυτή θα έπρεπε να συνοδεύεται από αντίστοιχη αύξηση του πραγματικού εισοδήματος των Ελλήνων και, κατ’ επέκταση, από αύξηση του ποσοστού του εγχώριου πληθυσμού που επιθυμεί αγορά ή μίσθωση ακινήτου. Σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ, ωστόσο, το 2024 καταγράφηκε αύξηση του πραγματικού εισοδήματος της τάξης του 1,3%. Το πιο ενδιαφέρον δε είναι ότι ο ΟΟΣΑ διαπιστώνει ότι η αύξηση αυτή, έπειτα από δύο χρόνια αρνητικής ή χαμηλής αύξησης του πραγματικού κατά κεφαλήν εισοδήματος, αποδίδεται στην εκτίναξη των εισοδημάτων από ακίνητα, ενώ το πραγματικό κατά κεφαλήν ΑΕΠ αυξήθηκε μεν, αλλά με πολύ πιο ήπιο ρυθμό! Πρόκειται, δηλαδή, για φαύλο κύκλο: το εισόδημά μας φαίνεται να αυξάνεται επειδή αυξάνονται οι τιμές στα ακίνητα και τα ενοίκια. Λαμβάνοντας δε ως έτος βάσης το 2008, το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα στην Ελλάδα βρίσκεται ακόμα στο 81,6% (2023), έναντι 111,1% στην υπόλοιπη Ε.Ε. Τα ελληνικά νοικοκυριά, δηλαδή, έχουν φτωχύνει κατά σχεδόν 20% σε σχέση με την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση, ενώ το ίδιο διάστημα στην Ε.Ε. τα εισοδήματα καταγράφουν αύξηση άνω του 11%. Επιπλέον, κατά την Eurostat, το 2024 η αγοραστική δύναμη των Ελλήνων κατατάσσεται στην προτελευταία θέση της Ε.Ε. (30% κάτω από τον ευρωπαϊκό μ.ό.), πίσω μόνον από τη Βουλγαρία (34% κάτω από τον ευρωπαϊκό μ.ό.).
Στην πραγματικότητα, λοιπόν, αυτό που αυξήθηκε είναι η εξωγενής ζήτηση. Η ζήτηση, δηλαδή, που προέρχεται από το εξωτερικό και οφείλεται, κατά κύριο λόγο (όχι αποκλειστικά), στη «χρυσή βίζα» (που ούτε βίζα είναι, ούτε χρυσή), στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης και γενικά στις τουριστικές επενδύσεις. Ενδεικτικά, και σε συνέχεια της τάσης των προηγούμενων ετών, το 2024 ο κλάδος των ακινήτων απορρόφησε άνω του 45% των συνολικών ροών των άμεσων ξένων επενδύσεων, δηλαδή 2,75 δισ. ευρώ (έναντι 2,133 δισ. το 2023). Η ραγδαία αύξηση της ζήτησης εξαιτίας των παραγόντων αυτών είχε τις επώδυνες συνέπειες που βιώνουμε για τον πρόσθετο λόγο ότι το διαθέσιμο κτιριακό μας απόθεμα είναι μικρό. Με απλά λόγια, η προσφορά ήταν και παραμένει χαμηλή και πάντως μικρότερη της ζήτησης, με την αύξηση δε της ζήτησης από το εξωτερικό το πρόβλημα έχει μετατραπεί σε κρίση. Στο πλαίσιο αυτό, προγράμματα όπως το «Σπίτι Μου» και η επιστροφή ενοικίου όχι μόνο δεν επιλύουν το στεγαστικό πρόβλημα, αλλά μπορεί και να το επιδεινώνουν.
Η αύξηση, συνεπώς, των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων δεν ανακλά κάποια ευρεία οικονομική ανάκαμψη των Ελλήνων. Αντιθέτως, υποδηλώνει μια στρεβλή ανάπτυξη, εξαρτημένη από την εξωτερική ζήτηση. Και, ως εκ τούτου, μόνον οικονομικό success story δεν είναι.
IV. Εν κατακλείδι: Οι εμβαλωματικές παρεμβάσεις της κυβέρνησης στον στεγαστικό τομέα, με χάπια που παρουσιάζουν παρενέργειες και συχνά επιτείνουν το σοβαρό υπαρκτό πρόβλημα, δεν φανερώνουν μόνο «μεταρρυθμιστική κόπωση», αλλά και έλλειψη ενός ευρύτερου σχεδίου αντιμετώπισης του προβλήματος. Επειδή πράγματι το στεγαστικό πρόβλημα είναι, κατά βάση, ένα πρόβλημα προσφοράς και ζήτησης, όπως εξάλλου έχει δημοσίως παραδεχθεί και ο ίδιος ο Πρωθυπουργός, πρώτιστο μέλημα του κράτους πρέπει να είναι η ενίσχυση της προσφοράς, με τη δημιουργία πρότυπων κοινωνικών κατοικιών (όπως έκαναν άλλες ευρωπαϊκές χώρες με χρήματα του ΤΑΑ), οι οποίες θα διατεθούν, κατά προτεραιότητα, στα πιο αδύναμα οικονομικά στρώματα, αλλά και με την εκπόνηση σοβαρών σχεδίων για την οικιστική επέκταση των μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας – εύτακτα και όχι άναρχα. Σημειωτέον –για να ξέρουμε πού πραγματικά βρισκόμαστε– ότι η Ελλάδα είναι η μοναδική χώρα-μέλος της Ε.Ε. που δεν διαθέτει πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας (βλ. εγγύτερα Γ. Παπαδόπουλο, Τα Νέα του Σαββατοκύριακου 26-27.04.25). Η δημιουργία δε πρότυπων κατοικιών μπορεί να βασιστεί, κατ’ αρχήν, στο πρόγραμμα δημοσίων επενδύσεων με παράλληλη χρήση ευρωπαϊκών πόρων και, επιπρόσθετα, σε συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, καθώς επίσης και στην παροχή κατάλληλων κινήτρων στον ιδιωτικό κατασκευαστικό τομέα.
Η στεγαστική κρίση είναι ιδιαίτερα σοβαρό ζήτημα για να εξαντλείται σε στρεβλά ημίμετρα, που βασική χρησιμότητα έχουν να δημιουργούν ειδησεογραφικούς τίτλους και να υπηρετούν εφήμερες επικοινωνιακές επιδιώξεις της κυβέρνησης. Για την αποτελεσματική αντιμετώπιση της προϊούσας στεγαστικής κρίσης απαιτείται μία συγκροτημένη στεγαστική πολιτική, σχεδιασμένη με σοβαρότητα και με βαθιά συναίσθηση των κοινωνικών διαστάσεων του προβλήματος. Και ο τόπος την έχει ανάγκη σήμερα.
Αντώνης Καραμπατζός, Καθηγητής στη Νομική Σχολή του ΕΚΠΑ
Θεολόγος Μίντζας, Δικηγόρος
[Δημοσιεύτηκε στην ηλεκτρονική έκδοση της Καθημερινής στις 28.04.25: https://www.kathimerini.gr/society/563585080/stegastiki-krisi-chapia-me-parenergeies-anti-gia-mia-sygkrotimeni-politiki/]